Prečo sa niektoré nehnuteľnosti predajú rýchlo a bez komplikácií? Odpoveď sa vo väčšine prípadov skrýva už vo fáze náboru. Dlhodobo sa venujem najmä predaju starších rodinných domov. Vnímam to ako špecifickú a odborne náročnú oblasť. Aj vďaka zameraniu na tento segment som v roku 2025 získala ocenenie Maklér roka v Nitrianskej realitnej kancelárii. Z vlastnej praxe preto v nasledujúcej časti priblížim základné princípy a postupy úspešného náboru.

Overenie vlastníckych vzťahov

V úvode pracujem s listom vlastníctva. Na nehnuteľnosť prichádzam s vopred overenými a aktuálnymi údajmi. Informácie zaznamenávam do náborového listu a dopĺňam ich o technickú fotodokumentáciu.

Overujem:

• vlastníkov,
• spôsob a dobu nadobudnutia nehnuteľnosti,
• veľkosť spoluvlastníckych podielov.

Ak je nehnuteľnosť predmetom dedičského konania, zisťujem, v akom štádiu konania je a kto sú predpokladaní dediči. Overujem súhlas všetkých spoluvlastníkov s predajom. Posudzujem aj schopnosť klienta konať právne relevantne. Pozorujem, či nedochádza k nátlaku príbuzných na predaj, najmä pri starších osobách.

Zameriavam sa najmä na:

• zápisy v časti C „Ťarchy“ (záložné práva, vecné bremená, exekúcie, plomby),
• vecné bremená, najmä doživotné užívanie,
• súlad parciel a stavieb s katastrálnou mapou (portál ZBGIS)
• ak súlad nie je, odporúčam prizvať geodeta,
• reálne užívanie pozemku vs. právny stav,
• prístupovú cestu a právne zabezpečenie prístupu, upozorňujem na predkupné práva pri podielovom spoluvlastníctve cesty,
• vlastnícke vzťahy k pozemku a stavbe, napríklad iný vlastník stavby a iný vlastník pozemku pod stavbou.

Príklad z praxe:

Klient vlastnil rodinný dom, pričom medzi jeho pozemkom a obecnou cestou sa nachádzala úzka parcela vo vlastníctve tretej osoby. Napriek tomu, že ju dlhodobo užíval, nemal k nej právne zabezpečený prístup, čo bolo potrebné vyriešiť pred samotným predajom.

Ťarchy

Klienti často vnímajú ťarchy ako neriešiteľný problém. Záložné právo v prospech banky je pri financovaných nehnuteľnostiach bežné.

Pri záložnom práve preverujem:

• výšku zostatku úveru,
• dobu vystavenia vyčíslenia zostatku,
• možný termín splatenia (fixný/variabilný).

Pri vecných bremenách posudzujem:

• právo doživotného užívania, dôležité zrušiť pred predajom,
• bremená prechodu alebo inžinierskych sietí.

Pri exekučnom záložné práva odporúčam:

• okamžitú komunikáciu s exekútorom,
• zistiť presnú výšku dlhu vrátane príslušenstva.

Kupujúci sa často pýta: „Predstavuje exekučné záložné právo zvýšené riziko“? Áno, okrem iného totiž hrozí aj nárast počtu exekúcií počas predaja.

Súlad stavby s katastrálnym stavom

Overujem súlad zápisu stavby na liste vlastníctva s katastrálnou mapou a so skutočným stavom. Najmä pri prístavbách alebo úpravách realizovaných bez zápisu do katastra nehnuteľností. Zisťujem vek stavby a podľa toho odporúčam dodatočnú legalizáciu nepovolenej stavby.

Kontrolujem najmä:

• projektovú dokumentáciu, kolaudáciu a reálny stav,
• drobné stavby (garáže, hospodárske budovy), ktoré často nie sú evidované,
• druh pozemku, na ktorom stojí stavba „Zastavaná plocha a nádvorie“,
• porovnávam obrys stavby s portálom ZBGIS.

Ak vzniknú pochybnosti o hraniciach alebo výmere, odporúčam prizvať geodeta. Nehnuteľnosti s vysporiadaným právnym a evidenčným stavom sa predávajú rýchlejšie a s menším tlakom na zníženie ceny.

Kolaudácia a legálnosť stavby – čo je dôležité, aby som preverila?

• či je stavba skolaudovaná (nielen reálne obývaná),
• účel užívania stavby (rodinný dom vs. rekreačný objekt),
• stavebné úpravy realizované po kolaudácii bez povolení.

Technický stav nehnuteľnosti

Posudzujem mieru opotrebenia, použité materiály a prvky, ktoré pre kupujúceho znamenajú budúce investície, vážne komplikácie alebo naopak tvoria zaujímavú pridanú hodnotu.

Upriamim pozornosť predovšetkým na:

• vek a typ stavby (pri starších domoch aj podľa muriva a architektúry),
• stav strechy, fasády, okien,
• rozvody elektriny, vody a kúrenia,
• známky vlhkosti, plesní a nedostatočnej izolácie,
• praskliny v murive a možné statické poruchy.

Aj staršia nehnuteľnosť môže byť pre kupujúceho atraktívna.

Klientom odporúčam pripraviť:

• prehľad prác a zariadenia, ktoré boli vykonané a kedy,
• dostupnú dokumentáciu a faktúry,
• informácie o použitých materiáloch a technológiách.

Zameriavam sa aj na technické detaily, ktoré posudzuje znalec alebo banka, ako je spôsob vykurovania, energetická hospodárnosť a stavebno-technické riešenia. Aj menšie úpravy ako výmaľba, či dôkladné upratanie, dokážu výrazne zlepšiť prvý dojem z nehnuteľnosti. Vždy však dbám na transparentnosť a nie na zakrývanie skutočného stavu.

Inžinierske siete

Inžinierske siete výrazne ovplyvňujú hodnotu a predajnosť nehnuteľnosti. Rozlišujem medzi existujúcou prípojkou a len technickou možnosťou napojenia. Overujem dostupnú dokumentáciu, revízne správy k vykurovacím zdrojom a spotrebičom. Stretávam sa aj s alternatívnymi riešeniami, ako je studňa, žumpa alebo čistička odpadových vôd.

Lokalita a jej potenciál

Primárne analyzujem:

• občiansku vybavenosť a vzdialenosť od školy, zdravotnej starostlivosti a obchodov,
• dopravnú dostupnosť a vzdialenosť od mesta,
• kvalitu susedstva, charakter, rušnosť a hlučnosť lokality,
• potenciál rozvoja územia.

Ak má pozemok k nehnuteľnosti zaujímavé parametre, zisťujem aj jeho investičný potenciál v rámci územného plánu. Technicky porovnateľné nehnuteľnosti sa cenovo líšia najmä podľa lokality. „Dobrá adresa“ predstavuje hodnotu, ktorú nie je možné nahradiť ani modernizáciou.

Motivácia predaja

Skutočný dôvod predaja je dôležitý a výrazne ovplyvňuje nastavenie celej stratégie predaja. Najčastejšie ide o zmenu bývania, rodinné dôvody, finančné záväzky, dedičstvo alebo investičné rozhodnutie. Ak predávajúci predáva napríklad z dôvodu kúpy inej nehnuteľnosti alebo vysporiadania záväzkov, volím dynamickejšiu cenovú stratégiu. Naopak, ak predávajúci nie je viazaný konkrétnym termínom, je možné postupovať trpezlivejšie.

Nastavenie predajnej ceny

Pred prvou návštevou robím trhovú analýzu v danej lokalite. Klientovi pri nábore nikdy neurčujem cenu ani cenové rozpätie. Vysvetľujem mu však, že cena nemôže vychádzať z emócií ani subjektívnych názorov, ale musí sa opierať o reálne trhové dáta. Zohľadňujem technický stav, právne aspekty, rozsah modernizácie, energetickú hospodárnosť a celkový potenciál nehnuteľnosti.

Obrázok 1: Graf tvorený z vlastných dát

Prax potvrdzuje, že dôsledná príprava vo fáze náboru predstavuje predpoklad úspešného a bezpečného predaja nehnuteľnosti. Vzdelávanie v oblasti realít pre mňa nikdy nekončí. Vďaka nemu dokážem klientom prinášať stále vyššiu hodnotu. Každá chyba môže negatívne ovplyvniť jeho priebeh. Preto je dôležitá aj súčinnosť predávajúceho pri riešení jednotlivých zistení a odstraňovaní nedostatkov, aby bol celý proces správne nastavený hneď od začiatku.

Autor článku: Ing. Patrícia Slamková, RSc.