Byť realitným maklérom dnes neznamená len vedieť pútavo nafotiť nehnuteľnosť a uverejniť ju na webe. Dnešný maklér je trochu ako Colombo – musí byť pozorný, klásť tie správne otázky a vedieť si spojiť súvislosti. Každý nábor nehnuteľnosti je totiž ako vyšetrovanie. A čím dôkladnejší je „výsluch“ a obhliadka, tým hladší bude predaj.
Prvé stopy?🔎 List vlastníctva a mapy
Skôr než vôbec zazvoní pri bráne, skúsený maklér si naštuduje list vlastníctva, napríklad zo ZBGIS. Skúma pozemok, porovnáva, čo je na papieri, a čo v realite. Je na pozemku len to, čo je zakreslené? Alebo stojí v kúte altánok, ktorý v katastri nenájdeme?
Mapka ZBGIS je ďalší pomocník – ukáže, či vedie k rodinnému domu, k bytu či chatke legálna prístupová cesta, či je pozemok v intraviláne, či má nehnuteľnosť reálny prístup autom. To všetko sú detaily, ktoré môžu obchod v budúcnosti poslať ku dnu, ak ich maklér prehliadne.
Technická stránka veci: Viac než len „očarujúca kuchyňa“
Maklér počas obhliadky nepátra len po pekných interiéroch. Skúma, či dom „neuteká“ zo svahu, či strecha drží, aký je vizuálny stav fasády, izolácie, vlhkosť v rohoch. Klient sa možno zamiluje do výhľadu, ale znalec sa bude zaujímať o technický stav. A práve preto ho musí mať v malíčku už realitný maklér.
Zaujíma ho tiež dispozičné riešenie – sú izby dostatočne veľké? Má dom potenciál na prestavbu, napríklad na dvojgeneračné bývanie? Čím viac odpovedí získa hneď, tým presnejšie vie zacieliť na správneho kupca.
A potom príde stavba, ktorá tam nemala byť
Záhradný domček, prístrešok, garáž či nadstavené podkrovie – nejedna nehnuteľnosť skrýva malé „tajomstvá“, ktoré sú problémom len dovtedy, kým ich niekto neodhalí. A maklér by mal byť ten, kto to spraví ako prvý.
Tu prichádza do hry stavebný zákon, platný od 1. apríla 2025, ktorý zásadne mení pravidlá hry.
🧱 Nový stavebný zákon v skratke: čo to znamená pre predaj?
Zákon zavádza štyri kategórie čiernych stavieb podľa dátumu výstavby:
- Pred 1. októbrom 1976
→ Považujú sa za legalizované. Hotovo, netreba riešiť. Častokrát vám obec len potvrdí dokument a vybavené. - 1. október 1976 – 31. december 1989
→ Legalizované, ak je vlastník zároveň vlastníkom pozemku a stavbu využíva. - 1. január 1990 – 31. marec 2025
→ Legalizácia je ešte možná, ale treba podať žiadosť a splniť podmienky (napr. bezpečnosť, súlad s územným plánom atď.). Čas máte do 31. marca 2029. - Od 1. apríla 2025
→ Dodatočná legalizácia už nebude možná. Úrad môže nariadiť odstránenie stavby a pokutu.
Čo to znamená v praxi?
Maklér nemôže nechať túto tému na právnikov po rezervácii. Ak napríklad klient postavil pred 5 rokmi bez povolenia garáž, ktorá nie je na LV ani v katastri, a kupujúcemu o tom nikto nepovie, môže sa stať, že obchod padne – pretože banka ju do znaleckého posudku nezahrnie. Alebo, že nový majiteľ o pár rokov dostane výzvu na odstránenie.
Čo má robiť maklér, ak narazí na problém?
❗ Otvoriť s klientom tému stavieb, ktoré nie sú zapísané
❗ Porovnať realitu s listom vlastníctva a katastrom
❗ Zistiť (odhadovaný) dátum výstavby (napr. „postavili sme to v roku 2000“)
❗ Odporučiť klientovi dodatočné kroky ešte pred predajom (napr. žiadosť o legalizáciu)
❗ O všetkom informovať kupujúcich, najmä ak ide o viditeľné stavby
Prečo je dôležitý postup, a čo všetko zabezpečíme?
V Nitrianskej realitnej kancelárii s klientom vždy prechádzame podrobný postup predaja. Vysvetlíme, prečo je dôležité mať uzavretú sprostredkovateľskú zmluvu, aký je harmonogram aktivít, a čo všetko je súčasťou nášho servisu.
Naše fotografie odzrkadľujú realitu a kvalitu spracovania, ku každej nehnuteľnosti pristupujeme individuálne – s dôrazom na homestaging, vizuálny detail aj správnu stratégiu zverejnenia. Nejde len o predaj, ale o proces, v ktorom kupujúci aj predávajúci vedia, že majú pri sebe spoľahlivého partnera.
Ak sa chce maklér na trhu udržať, nestačí mu znalosť cien a trendov. Musí mať v sebe aj kúsok z toho spomínaného Colomba, čiže označenie realitný agent je na mieste. Treba si všímať detaily, vedieť sa pýtať a včas odhaliť, čo by neskôr mohlo skomplikovať obchod. Daný stavebný zákon mení pravidlá hry, ale tí, ktorí sa naň pripravia, budú o krok vpred.
A presne takých ľudí dnes trh potrebuje. A presne takých maklérov nájdete u nás v Nitrianskej realitnej kancelárii.
Autor článku: Mgr. Beáta Reichel